토지 형질변경 용도변경 지목변경 차이 비용 절차 취득세 알아보기

토지 형질변경 용도변경 지목변경의 차이와 변경 비용과 진행절차 취득세에 대해 알아봅니다. 토지 땅은 원석과도 같은 부동산이기 때문에 개발행위를 통해 훨씬 더 높은 가치를 지닌 자산으로 변경시킬수 있습니다.

다만 노하우가 필요하고 미리 숙지해야할 내용이 있는 편이기 때문에 토지 변경을 하시거나 검토하실 분들께서는 사전에 잘 알아두시는 것이 좋습니다.

 

 

형질변경 용도변경 지목변경의 차이

다 똑같은 토지처럼 보여도 그 땅의 용도가 어디에 속하는지 개발허가가 난 땅인지 아니면 지목이 무엇인지에 따라 가치가 천차만별입니다. 땅의 가치를 높이기 위해서는 이러한 땅의 원래 목적을 변경하는 작업이 필요합니다.

 

■ 형질변경 용도변경 지목변경 비교

 

• 형질변경 : 토지의 물리적 성질 변경 (경사 임야 → 평지화 작업 등)
• 용도변경 : 토지의 지정된 용도 변경 (주거지역 → 상업지역 등)
• 지목변경 : 토지의 공식 목적 변경 (임야 → 농지 등)

 

형질변경 용도변경 지목변경 모두 변경만으로도 토지의 가치를 끌어올려 더 많은 수익을 기대할수 있습니다. 형질변경은 토지의 형상을 건축이 쉽도록 변경하는 작업입니다. 일종의 토지개발 행위이며 토지의 형질을 변경하려면 관할 시군구의 개발 허가를 받아야 합니다. 지목변경은 토지의 목적을 바꾸는 것으로 형질변경을 통해 토지의 형질을 바꾼 후 지목을 변경하는 것이 일반적 개발 절차 순서라고 할수 있겠습니다.

다만 형질변경이나 지목변경은 개인이 진행할수 있지만 용도변경은 개인이 진행할수 있는 변경이 아닙니다. 따라서 용도변경은 미리 용도변경될 지역을 예측하고 해당 지역의 토지를 선점하는 형태로 투자를 진행할 수 있습니다.

지목변경의 신청방법과 진행절차는 지자체마다 조금씩 다르기 때문에 지자체에 문의를 해보시는 것이 가장 정확합니다.

 

 

토지 형질변경 지목변경 비용 항목

먼저 개발 허가를 받아야 하며 그 과정에서 토지를 건축이 가능한 대지로 바꾸기 위해 대체 비용으로 농지전용 부담금이 발생하게 됩니다. 이후 형질변경을 위한 개발 행위에 따른 개발 비용이 들게 됩니다.

만일 맹지일 경우 주변의 도로를 빌리는 지역권 설정 또는 진입로 추가 매입등을 통해 개발 허가를 얻을 수 있는데 이때 비용이 꽤 크게 들어가게 됩니다.

이후 지목변경으로 인한 새로운 토지를 취득하게 된 것이므로 취득세를 납부합니다.

여기서 마무리 되면 좋겠지만 개발부담금이 뒤따르게 됩니다.

개발부담금은 정부에서 난개발을 막기위해 설정한 개발이익의 일부를 환수하는 일종의 공과금입니다.

 

 

토지 변경에 따른 취득세

지목변경을 하게 되면 취득세가 뒤따르게 됩니다. 이런것도 취득세에 과연 들어가는건가 싶지만 법이 그렇습니다. 토지의 지목이 변경된 때를 기준으로 변경 전 시가표준액과 변경 후의 시가표준액의 차액을 과세표준으로하여 해당 과세표준에 취득세율 2.2% 를 곱한 값이 취득세입니다. 조금 더 세부적으로 설명드리면 지목변경 후 산정한 지가에서 착공시점의 토지의 공시지가의 차액에 취득세율 2.2% 를 곱한 것이 지목변경으로 인한 취득세가 됩니다.

다만 법인 장부등을 통해 지목변경에 소요된 비용이 입증된다면 해당 입증된 비용이 과세표준이 됩니다. 따라서 취득세 신고시 공사에 들어간 여러가지 비용 증빙 서류들을 제출해야 합니다. 취득세 신고는 60일 이내의 신고기간이 주어지며 기간 내 신고하지 않으면 가산세도 있기 때문에 주의해야 합니다.

 

이상으로 토지 형질변경 용도변경 지목변경 차이 비용 절차 취득세에 대해 알아보았습니다.